Leistungen

Verkehrswert- / Marktwertgutachten

Der Schwerpunkt unserer Tätigkeit ist die Erstellung von Verkehrswertgutachten für Immobilien aller Art, die häufig auch als Marktwertgutachten bezeichnet werden. Der Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB ist inhaltlich praktisch identisch mit dem Marktwert nach anderen Definitionen, z.B. nach dem § 16 PfandBG. Dies wird im § 194 BauGB durch die Bezeichnung „Verkehrswert (Marktwert)“ verdeutlicht:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Der Verkehrs- bzw. Marktwert bildet somit den zum Stichtag am freien Markt am wahrscheinlichsten erzielbaren Kaufpreis ab.

Ein qualifiziertes Wertgutachten nach den Grundsätzen der ImmoWertV und der Wertermittlungsrichtlinien dokumentiert zunächst die rechtlichen, lagespezifischen, technischen und wirtschaftlichen Eigenschaften der Immobilie. Dies umfasst in der Regel eine Darstellung der grundstücks- und planungsrechtlichen Situation, eine ausführliche Standort- und Marktanalyse, eine fundierte Gebäudebeschreibung und ggf. eine Darstellung der Vermietungssituation. Der Fokus liegt dabei auf den wertbestimmenden Merkmalen, die sachverständig gewürdigt und bei der Wahl der Bewertungsparameter entsprechend berücksichtigt werden. Das Gutachten dokumentiert somit den gesamten Wertermittlungsprozess, dessen Ergebnis der Verkehrswert ist.

Eine Verkehrswertermittlung kann aufgrund zahlreicher Bewertungsanlässe erforderlich werden, z.B. beim An- oder Verkauf, im Rahmen einer Erbschaft, für Finanzierungszwecke oder zur Vorlage bei Gerichten oder Ämtern. Entsprechende Gutachten erstellen wir regelmäßig für Privatpersonen, Unternehmen, Gerichte, Banken, Fondsgesellschaften und Family Offices. Auch Steuerberater, Rechtsanwälte, Nachlassverwalter und Betreuer zählen zu unseren Auftraggebern. Hinsichtlich der Immobilienart und der Lage der Objekte haben wir ebenfalls keine Einschränkungen.

Die gängigen Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV sind das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren ist das direkteste Bewertungsverfahren mit der höchsten Marktnähe, da es auf echten Vergleichskaufpreisen beruht. Dafür sind jedoch eine ausreichende Anzahl an Kauffällen und eine hinreichende Vergleichbarkeit mit dem Bewertungsobjekt erforderlich. Es kommt daher insbesondere für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser zum Einsatz.

Für renditeorientierte Objekte, wie Mehrfamilienhäuser, Büro- und Geschäftshäuser, Handelsimmobilien, Hotels und sonstige Gewerbeimmobilien ist das Ertragswertverfahren das Bewertungsverfahren der Wahl. Vereinfacht dargestellt basiert es auf der erzielbaren Miete, die zur marktüblichen Rendite kapitalisiert wird.

Das Sachwertverfahren kommt in der Regel nur noch zum Einsatz, wenn für das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren nicht ausreichend Marktdaten zur Verfügung stehen. Dies ist bei Ein- und Zweifamilienhäusern häufig noch der Fall. Es basiert auf dem Bodenwert und kalkulatorischen Herstellungskosten, die durch einen Marktanpassungsfaktor an die Marktlage angepasst werden.

Kurzgutachten und Wertindikationen

Die von einigen Auftraggebern nachgefragten und von einigen Kollegen auch angebotenen Kurzgutachten gibt es eigentlich nicht. Zumindest dürfen sie von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nicht erstellt werden. Ein Gutachten hat bestimmte Mindestanforderungen zu erfüllen. Insbesondere muss es für den Laien nachvollziehbar und für den Fachmann nachprüfbar sein. Tut es dies nicht, handelt es sich nicht um ein Gutachten. Insbesondere darf es nicht den Anschein erwecken, dass es den Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB abbildet bzw. nach den Anforderungen der ImmoWertV erstellt wurde. Ein geringeres Honorar wäre durch ein Kurzgutachten zudem nur erreichbar, wenn erforderliche Schritte bei der Wertermittlung außer Acht gelassen würden. Die Dokumentation im Gutachten ist kein wesentlicher Mehraufwand. Kurzgutachten sind daher wenig belastbar und halten einer externen Prüfung meist nicht stand.

Für eine überschlägige Werteinschätzung bietet sich eine Wertindikation an. Hierbei handelt es sich um eine grobe Kalkulation des Marktwertes anhand der wesentlichen Eckdaten einer Immobilie. Bei einer Indikation werden bewusst einige Aspekte der Wertermittlung außer Acht gelassen und der überschlägig ermittelte Wert ausdrücklich als indikativer Markt- oder Verkehrswert ausgewiesen. Im Gegensatz zum Kurzgutachten wird hierbei nicht der Anschein einer umfassenden Wertermittlung erweckt. Wertindikationen stehen daher z.B. häufig als erste Werteinschätzung am Beginn einer Investitionsentscheidung. Auch im Rahmen von Kaufpreiseinschätzungen kann eine Wertindikation ausreichend sein.

Gutachterliche Stellungnahmen

Neben Wertgutachten und Indikationen bieten wir auch gutachterliche Stellungnahmen zu bestimmten Sachverhalten oder zur Beurteilung von Fremdgutachten an. Dies erspart in vielen Fällen die Beauftragung eines (Gegen-)Gutachtens. Stellungnahmen können insbesondere bei der Prüfung von Privat- und Gerichtsgutachten oder bei der steuerlichen Bewertung durch die Finanzämter ausreichend sein, was im Einzelfall zu prüfen ist. Näheres dazu finden Sie unter den jeweiligen Sachverhalten erläutert.

Steuerliche Wertermittlung

Die Immobilienbewertung spielt auch im Rahmen der Besteuerung, insbesondere bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer eine wichtige Rolle. Das Finanzamt ermittelt lediglich einen Grundbesitzwert nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG). Dies geschieht meist ohne Objektbesichtigung, auf Grundlage weniger Eckdaten der Immobilie und anhand der vom Gutachterausschuss ausgewiesenen Durchschnittswerte sowie der im BewG vorgeschriebenen Ansätze. Dieser Grundbesitzwert nach dem BewG ist nicht mit dem Verkehrswert nach § 194 BauGB zu verwechseln und kann davon deutlich abweichen.

Liegt der Grundbesitzwert über dem Verkehrs- bzw. Marktwert, kann der Steuerpflichtige dies durch Vorlage eines qualifizierten Gutachtens von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nachweisen und muss nur den geringeren Verkehrswert versteuern. Insbesondere im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge mit der Installation eines wertmindernden Nießbrauchs ist dies, aufgrund der im BewG für den Steuerpflichtigen nachteiligen Bewertungsvorschriften für den Nießbrauch, regelmäßig der Fall. Durch ein entsprechendes Gutachten kann so in vielen Fällen eine überhöhte Steuerlast vermieden werden.

Teilweise ist es jedoch gar nicht erforderlich, den niedrigeren Verkehrswert durch ein Gutachten nachzuweisen. In vielen Fällen kann durch eine gutachterliche Stellungnahme eine Korrektur des vom Finanzamt ermittelten Grundbesitzwertes erreicht werden. Dazu müssen nicht unbedingt Fehler bei der Bewertung durch das Finanzamt vorliegen. Häufig hat das Finanzamt nicht alle erforderlichen oder falsche Informationen über die Immobilie oder es werden vom Gutachterausschuss vorgesehene Anpassungen der Bewertungsparameter nicht berücksichtigt. In vielen Fällen liegt der korrigierte Grundbesitzwert dann auch unter dem Verkehrswert. Da der Steuerpflichtige nur den geringeren Wert zu versteuern hat, kann so durch eine Stellungnahme die Steuerlast mitunter stärker reduziert werden als durch ein ausführliches Gutachten.

Wir haben uns in den letzten Jahren im Rahmen zahlreicher steuerlicher Bewertungsfälle intensiv und im Detail mit dem BewG und dem Vorgehen der Finanzämter auseinandergesetzt und konnten in vielen Fällen durch Gutachten einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen oder durch gutachterliche Stellungnahmen eine Korrektur des Grundbesitzwertes durch das Finanzamt erreichen. Dabei prüfen wir selbstverständlich vorab, ob durch ein Gutachten oder eine Stellungnahme eine Wertkorrektur erreichbar ist. Dies ist u.a. von der jeweiligen Immobilie, den Daten des Gutachterausschusses und der Bewertung durch die Finanzämter abhängig.

Des Weiteren werden die von uns als öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige erstellten Gutachten von den Finanzämtern z.B. auch regelmäßig bei der s.g. Kaufpreisaufteilung anerkannt. Die Aufteilung des Kaufpreises in einen Bodenwert- und einen Gebäudewertanteil hat einen direkten Einfluss auf die Höhe der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten. Insbesondere wenn im Kaufvertrag keine entsprechende Aufteilung angegeben oder diese vom Finanzamt nicht anerkannt wurde, bilden die pauschalen Ansätze der Finanzämter oft die tatsächliche Marktlage nicht korrekt ab, was zu Nachteilen bei den steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten führen kann.

Gerichts- und Schiedsgutachten

Als öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige erstellen wir auch regelmäßig Wertgutachten für Gerichte. Ein Gerichtsgutachten wird in der Regel erst im laufenden Verfahren durch den zuständigen Richter beauftragt, um den streitgegenständlichen Wert bzw. Mietwert einer Immobilie zu bestimmen. Ein einseitig von einer der Parteien beauftragtes Gutachten wird vor Gericht hingegen als Privat- bzw. Parteiengutachten gewertet.

Sollten Sie als Partei Zweifel an der Richtigkeit eines Gerichtsgutachtens haben, dürfen Sie diese natürlich vortragen. Hierfür bieten wir Ihnen die Prüfung von Gerichtsgutachten mit entsprechender gutachterlicher Stellungnahme zur Vorlage bei Gericht an. Da auch die vom Gericht beauftragten Sachverständigen nicht unfehlbar sind und die Richter häufig nicht die entsprechende Fachexpertise haben, um fehlerhafte Gutachten zu erkennen, kann eine fachlich versierte Stellungnahme Sie vor Fehlurteilen infolge falscher Gerichtsgutachten schützen. Entsprechende Stellungnahmen erstellen wir natürlich auch für Privat- und Parteiengutachten.

Um eine gerichtliche Auseinandersetzung von vornherein zu vermeiden, besteht für die Parteien außerdem die Möglichkeit, gemeinsam ein Schiedsgutachten in Auftrag zu geben. Das Ergebnis dieses Schiedsgutachtens ist dann für beide Parteien bindend. Dies erspart den Parteien Zeit und Kosten und ist insbesondere sinnvoll, wenn der Wert der Immobilie der einzige bzw. wesentliche Streitgegenstand ist.

Darüber hinaus werden die von uns als öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige erstellten Gutachten z.B. auch von den Betreuungs- und Nachlassgerichten anerkannt. Die Vorlage eines entsprechenden Gutachtens wird beispielsweise erforderlich, wenn der Betreuer oder der Nachlassverwalter die Immobilie der zu betreuenden oder verstorbenen Person veräußern muss. Durch die Vorlage des Gutachtens wird nachgewiesen, dass die Immobilie nicht unter Wert verkauft wird.

Mietwertgutachten

Je nach Bewertungszweck und Nutzungsart kann ein Mietwertgutachten auf verschiedene Mietbegriffe, wie die erzielbare Marktmiete, die ortsübliche Vergleichsmiete, die rechtlich zulässige Miete oder besondere vertraglich vereinbarte Mietregelungen abstellen. Generell ist die Mietwertermittlung ein wesentlicher Teil der Immobilienbewertung. Sie kommt beim Ertragswertverfahren regelmäßig zum Einsatz und hat einen direkten Einfluss auf den Verkehrs- bzw. Marktwert. Die Mietwertermittlung sollte daher von allen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen der Immobilienbewertung auch ohne den Zusatztenor "Mieten und Pachten" beherrscht werden.

Leider wird die Mietwertermittlung im Rahmen von Verkehrs- bzw. Marktwertgutachten von vielen Gutachtern jedoch etwas stiefmütterlich behandelt. Oft wird die Vertragsmiete ohne Reflexion der Marktlage und Überprüfung auf Angemessenheit oder Erhöhungsmöglichkeiten übernommen. Oder es wird eine Marktmiete angesetzt, ohne die Vermietungssituation und die gesetzlichen Rahmenbedingungen (ortsübliche Vergleichsmiete, Mietpreisbremse etc.) zu berücksichtigen.

Neben Mietwertgutachten bieten wir auch gutachterliche Stellungnahmen zu Wohnungsmieten und Mieterhöhungsverlangen an. Durch die rechtlichen Rahmenbedingungen, die durch die Mietpreisbremse weiter verschärft wurden, liegen heute viele Wohnungsmieten über der rechtlich zulässigen Höhe. Durch eine gutachterliche Stellungnahme können oft entsprechende Mietanpassungen ohne langwierige Rechtsverfahren erreicht werden.

Fondsbewertungen nach dem KAGB

Ein Schwerpunkt unserer Tätigkeit ist die Bewertung von Investmentobjekten für institutionelle Auftraggeber nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). Nach langjähriger Erfahrung in der Fondsbewertung ist Herr Engel seit 2017 von der BaFin als Ankaufs- und Bestandsbewerter für diverse Publikums- und Spezialfondsanbieter zugelassen. Neben klassischen Wohn-, Büro-, Handels- und sonstigen Gewerbeimmobilien umfasst dies auch die Bewertung von Spezial- und Managementimmobilien, wie z.B. Einkaufszentren und Hotels, sowie die Bewertung von Immobilien im Ausland. Eine Auswahl von Objekten, für die wir seit 2017 Ankaufs- oder Erstbewertungen erstellt haben, finden Sie unter unseren Referenzen.

Aktuell sind wir für folgende Fondsgesellschaften tätig:

• BNP Paribas REIM Germany GmbH
• Deka Immobilien Investment GmbH
• DWS Alternatives GmbH
• Union Investment Real Estate GmbH
• WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH

Gerne geben wir Ihnen bei Interesse weitere Informationen zu unserer Bewertungstätigkeit nach dem KAGB. Nutzen Sie dazu bitte die nebenstehenden Kontaktdaten.

Portfoliobewertungen

Mit unserem Team und unserer Erfahrung sind wir in der Lage, auch größere und überregionale Aufträge mit der erforderlichen Expertise und Marktkenntnis zeitnah abzuwickeln. In den vergangenen Jahren haben wir bereits mehrere Immobilienpakete unterschiedlicher Größe und verschiedener Nutzungsarten im In- und Ausland bewertet. Bei besonders großen Portfolios haben wir zudem die Möglichkeit, über unseren Berufsverband BIIS mit einem deutschlandweiten Netzwerk von renommierten Sachverständigenbüros zu kooperieren.

Bewertung von Rechten und Belastungen

Es gibt zahlreiche personengebundene und grundstücksbezogene Rechte und Belastungen, wie (Grund-)Dienstbarkeiten, öffentlich-rechtliche Lasten und privatrechtliche Vereinbarungen, die sich bei der Wertermittlung sowohl wertmindernd als auch werterhöhend auf den Immobilienwert auswirken können. Diese marktgerecht zu bewerten, erfordert ein breites Fachwissen und langjährige Erfahrung. Beides haben wir als öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige nachgewiesen und bauen es durch unsere Tätigkeit und regelmäßige Weiterbildungen stetig aus.

Im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge führt z.B. ein Wohnungsrecht oder ein Nießbrauch regelmäßig zu einer deutlichen Reduzierung des Verkehrswerts und somit auch zu einer Reduzierung bis hin zu einer Vermeidung der Steuerlast. Auch der Wert der Rechte und Belastungen selbst kann z.B. im Rahmen einer Schenkung, einer Erbauseinandersetzung oder einer Entschädigung relevant sein und entsprechend bewertet werden.

Auch das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück kann bewertet werden. Da es dem Eigentümer bis zum Ende der Laufzeit des Erbbaurechts wirtschaftlich entzogen ist, kann das Erbbaurecht je nach Laufzeit und Höhe des Erbbauzinses eine enorme Wertminderung für das Grundstück darstellen. Über die Laufzeit des Erbbaurechts erhält der Grundstückseigentümer den Erbbauzins als Ausgleich für den wirtschaftlichen Entzug, wodurch die Wertminderung abgemildert, teilweise komplett ausgeglichen und in seltenen Fällen sogar überkompensiert wird.